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Steuern / Umsatzsteuer 
Dienstag, 22.07.2025

Leitfaden für die Zwangsverwaltung von Grundstücken bekannt gegeben

Die Zwangsverwaltung von Grundstücken geht mit vielen steuerrechtlichen Besonderheiten einher. Kann ein Grundstückseigentümer die auf seinem Grundstück lastende Hypothek nicht mehr bedienen und waren vorherige Einigungsversuche erfolglos, kann u. a. ein Zwangsvollstreckungsverfahren eröffnet werden.

Durch den gerichtlichen Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung wird dem Schuldner die Befugnis zur Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen, allerdings verbleibt das Eigentum an dem Grundstück (zunächst) weiterhin beim Schuldner. Der Beschluss gilt zwar zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks. Das Recht, das Grundstück zu verwalten und zu benutzen, geht auf den Zwangsverwalter über. Das führt allerdings auch zu einer Vielzahl von einzuhaltenden steuerlichen Verpflichtungen, die nun dem Zwangsverwalter obliegen. Das unter Zwangsverwaltung stehende Grundstück wird von dem übrigen Vermögen des Schuldners getrennt wird bildet fortan ein Sondervermögen, dessen Verwaltung allein dem Zwangsverwalter obliegt.

Ein aktuelles Schreiben des Bundesfinanzministerium (vom 17.07.2025, Az. IV D 1 – S-0550/00340/007/037) befasst sich insbesondere mit den einkommensteuerrechtlichen Besonderheiten bei zwangsverwalteten Grundstücken, die vermietet oder verpachtet sind, unabhängig davon, ob das zwangsverwaltete Grundstück im Alleineigentum steht, mehrere Eigentümer hat, Teil eines Sonderbetriebsvermögens oder Teil des Vermögens einer Erbengemeinschaft ist. Es ist losgelöst von einer möglichen Insolvenz zu beachten und beinhaltet auch diesbezügliche insolvenzrechtliche Besonderheiten.

Hinweis

Sind Sie Zwangsverwalter von Grundstücken oder Eigentümer von Grundstücken, die der Zwangsverwaltung unterliegen, ist es dringend empfehlenswert, sich mit dem aktuellen BMF-Schreiben auseinander zu setzen oder Ihren Steuerberater auf diese Neuregelung anzusprechen, damit die steuerlichen Pflichten fristgerecht eingehalten werden und eine ordnungsgemäße Zwangsverwaltung sichergestellt wird. So ist z. B. der Zwangsverwalter u. a. verpflichtet, an der Erstellung der Einkommensteuererklärung des Schuldners mitzuwirken, soweit es die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung betrifft. Auch hat er für die Entrichtung der Steuer zu sorgen. Tut er das nicht, kann er mitunter persönlich als Haftungsschuldner in Anspruch genommen werden.

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Die Fachnachrichten in der Infothek werden Ihnen von der Redaktion Steuern & Recht der DATEV eG zur Verfügung gestellt.


 
 
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