Umsatzsteuer bei der Vermietung – Erste Orientierung für private Vermieter

Viele private Immobilieneigentümer fragen sich, ob bei der Vermietung einer Wohnung, eines Büros oder einer Ferienimmobilie Umsatzsteuer anfällt. Tatsächlich gelten private Vermieter umsatzsteuerlich als Unternehmer – aber nicht jede Vermietung ist steuerpflichtig. Im Folgenden erhalten Sie einen ersten Überblick. Auch wenn Sie nur gelegentlich eine Immobilie vermieten, gelten Sie aus Sicht des Finanzamts als Unternehmer. Das bedeutet aber nicht, dass immer Umsatzsteuer anfällt. Viele Vermietungen bleiben steuerfrei – zum Beispiel bleibt die Vermietung von Wohnraum an Privatpersonen umsatzsteuerfrei. Ob Sie Umsatzsteuer zahlen müssen, hängt vor allem von der Art der Vermietung und der Höhe Ihrer Einnahmen ab.

Kurzfristige Vermietungen mit einer geplanten Mietdauer unter sechs Monaten (z. B. Ferienwohnungen, Monteurzimmer oder Airbnb) fallen nicht unter die Umsatzsteuerbefreiung für Wohnraum. Hier erbringen Sie eine umsatzsteuerpflichtige Beherbergungsleistung, für die der ermäßigte Steuersatz von aktuell 7 % gilt. Nur zusätzliche Leistungen wie Frühstück oder Reinigung wären mit 19 % zu versteuern.

Viele private Vermieter bleiben mit ihren Einnahmen unter den Grenzen der Kleinunternehmerregelung – das heißt, ihr Umsatz liegt unter 25.000 Euro. In diesem Fall müssen Sie keine Umsatzsteuer auf die Miete aufschlagen und sparen sich auch den Arbeitsaufwand der Umsatzsteuervoranmeldungen. Im Gegenzug ist allerdings auch kein Vorsteuerabzug aus Ihren Kosten möglich.

Tipp: Ehepartner, die jeweils eine eigene Wohnung vermieten, können zum Beispiel beide die Kleinunternehmerbefreiung nutzen – sie gelten umsatzsteuerlich als getrennte Unternehmer.

Vermieten Sie eine Gewerbeimmobilie (z. B. ein Büro oder Ladenlokal) an einen umsatzsteuerpflichtigen Mieter, können Sie freiwillig zur Umsatzsteuer optieren – also auf die Steuerbefreiung verzichten. Der Vorteil: Sie können die bei Bau- oder Renovierungskosten gezahlte Vorsteuer vom Finanzamt zurückholen, da Sie dem Mieter Umsatzsteuer in Rechnung stellen, die dieser wiederum abziehen kann. Allerdings bindet die Option Sie langfristig: Wenn innerhalb von zehn Jahren ein Mieter ohne Vorsteuerabzug einzieht, müssen Sie einen Teil der zuvor erhaltenen Vorsteuer zurückzahlen.

Hinweis

Die umsatzsteuerliche Behandlung von Vermietungen ist kompliziert und es lauern viele Stolperfallen. Eine optimale Gestaltung sollte daher immer mit Unterstützung Ihres Steuerberaters/Ihrer Steuerberaterin geplant werden.